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金岩石楼市调控如大禹治水宜疏不宜堵

发布时间:2021-10-14 18:15:44 阅读: 来源:煎药机厂家

金岩石:楼市调控如大禹治水 宜疏不宜堵

金岩石:楼市调控如大禹治水 宜疏不宜堵 更新时间:2010-8-29 0:15:58 楼市调控应疏堵结合   双轨价格   古时连年水患,大禹治水成功的秘诀在于变"堵"为"疏",我国古代著名的水利工程都江堰也是以"疏"为本,疏堵结合,让四川人民受益千年。楼市调控一味追求压开发商降价其实无济于事,北京上海等中心城市的房价若真的降了,今天义愤填膺的房价"斗士们"多半会翻身入市,房价又会像弹簧一样弹得更高。仅有抑制房价上涨的政策于事无补,还会火上浇油,因为这是"堵而不疏"。若把保障房体系和商品房体系理解为中国楼市的"双轨制",楼市调控就应学习古人的疏堵结合,一手坚决打击投机性炒房,一手大力促进保障房安居。  楼市调控应疏堵结合,所以保障房体系的完善至关重要,但在实践中要区分两种投机行为:一种是商品房中的投机性炒楼,另一种是双轨制中的政策性投机。保障房是非市场化的低价房,有公租房和"经适房"。公租房体现的是对特定群体的住宅补贴政策,不涉及低价房的未来产权交易,但所谓的"经适房"却不是这样,低价"经适房"的未来产权交易包含着政策性投机,这种投机比市场中的投机性炒房更不公平。按照现在的有关规定,"经适房"满5年后可以解禁换证,与商品房享受同等待遇,由业主自行决定出租或出售。这就好比分流洪水所筑的堤坝一样,前面辛辛苦苦地筑坝分流,后面已经谋划毁堤取水,结果必然是千里之堤毁于蚁穴。双轨制的楼市调控若以反投机性炒房的名义引进了政策性投机,"经适房"的建设就不是保障房安居,而是保障房投机,不仅将毁坏保障房体系,而且还将"劣币驱逐良币",毁坏中国尚不成熟的商品房体系。  楼市价格越压越涨   源头不在市场  在政策调控的高压之下,多数城市的房产成交量已经开始恢复,这暗示着未来房价仍将继续上涨。从2004年开始,城市房价与政策调控的关系就像政府脚下踩的弹簧一样,政策一抬脚就涨,房价是越调越高。房价涨幅的提速恰恰是楼市调控开始之时,这不是偶然的巧合,也并非市场有意和政府唱对台戏,而是政策体系本身的不协调。  不久前拜读了万达集团董事长王健林先生的文章,他总结的四条意见可谓言简意赅:1、不是地价贵,而是财税体制不合理,地方政府只能靠卖地求发展;2、不是商品房的价格高,而是保障房的政策不到位,购房者只能争抢商品房;3、不是房价太高不合理,而是收入太低不合理,工资上涨的幅度落后于国民收入的增长;4、不是刚性需求过旺,而是土地供给不足,30年间城市人口增了3.6倍而同期城市土地供应的增长却不到1倍。在我看来,这"王四条"只需要再增加一条:5、不是房价增长过快,而是货币增长更快,20年房价的上涨幅度远低于广义货币供应量的增长。  "王四条"加一条,揭开了中国楼市内在的供求失衡。坊间曾经流传着一个很愚蠢的问题:房价究竟是总理说了算,还是总经理说了算?正确答案是:总理和总经理谁说了都不算!谁能控制价格谁就消灭了市场,因为市场规律就是供求决定价格!但这供求两字,看似简单却变化万千,因为人的需求是多层次的,可能的供给是多方面的,在中国不成熟的房地产市场中,调控政策对供给的影响造成了越调越涨的现实和预期。为什么这么说呢?  还是先从保障房说起。在中国开始住宅商品化市场之前,城市几乎是清一色的公租房,在商品房市场启动后,原有的保障房体系在一夜之间几乎化为乌有!公租房能拆的拆了,能分的分了,但是推倒容易,重来却很难,由于土地价格的飙升,保障房的预算永远也赶不上城市地价和拆迁成本的上涨,保障房的计划难以落实,此外在执行的过程中又凭空冒出了一个"经适房"政策,把保障房的土地供应演变为政策性投机,更加剧了保障房的土地供给不足,促使多数城市居民只能进入商品房市场。在短短20年之内,中国城市住宅体系从一个极端跳到另一个极端,供求失衡难以避免,结果就只能通过高房价来调节供求。从这个意义上说,中国住宅市场的效率是非常高的,市场极其迅速地补充了保障房体系失灵的缺陷,以两种方式解决了城市化的居住需求:一极是商品房市场--市场化的手段;一极是小产权房私建--自发性的保障。如今形成了城市住宅体系的"三分天下":保障房、商品房和小产权房几乎各占三分之一。  以保障房促安居   应该谁买单?  各国政府在保障房体系建设中的一般原则是各方集资,收支分离,但实际上主要是中央财政出资,因为保障房建设属于社会公共福利类的安居工程。特别是在中国现行的财政税收体制中,中央财政在主要税种的收入中都是拿大头的,保障房建设更不应该由地方政府出资。实际上,当地方政府同时面对两种土地需求之时,一边是高价竞争的商品房用地,一边是地价补贴的保障房用地,两利相权取其重,地方政府必然阳奉阴违,把保障房用地转变为商品房用地。法国政府之所以要立法规定城市必须提供20%以上的保障房,就是因为地方政府有其自身的利益导向,不愿意承担以保障房促安居的社会义务。  在双轨制的城市住宅体系中,中央政府完全有能力宏观统筹,把商品房体系的增值税转移为保障房体系的补偿金,也可以规定土地出让金的一定比例用于保障房建设,还可以开征豪宅税,专款用于保障房的建设。市场经济必然产生两极分化,从而导致"朱门酒肉臭,路有冻死骨",政府的经济职能就包括用"朱门酒肉"来保障安居,这既可分流商品房价格上涨的压力,又能够化解民怨,缓解贫富的两极分化,并改善城市的生活环境。在保障安居的民生需求面前,不应该把一切责任都推给市场,更不应该将社会冲突引向房地产开发商和地方政府。  总而言之,以保障房促安居是化解楼市纠结的正确途径之一,而要实现这个目标,必须落实三件事:第一要明确"双轨制"的交易原则,避免政策性投机;第二要明确保障房体系的规划原则,和商品房体系并行不悖;第三要明确保障房建设的资金来源,以中央财政支出为主导。如果这三条都不能落实,保障房的建设就会像"经适房"解禁一样,一边建着一边丢,既不能保障安居,还不断扰乱市场。

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